うちは資産家ではないし、まだ親は元気そう、相続なんて先のこと、将来も兄弟で争うこともないだろうと思っている方は多いのではないでしょうか？
しかし、現実には高齢の親が一人暮らしの一軒家のほか子供が知らずに放置されていた空地等があった、兄弟が親の家に住みたいと言い出したなど、不動産絡みの相続問題に直面してしまう可能性は誰にでも全くないとは言えません。そのうえ相続はある日突然やってきます。
　率直に申し上げますと1. 相続問題は故人の生前に整理しておくことが肝要ですが、2. 始まってしまっても専門家のアドバイスで問題解決がスムーズに運ぶことは大いにあります。
この専門家として不動産の経済価値を判定するものとして国家資格を有する不動産鑑定士が力になれます。

評価額が焦点になるのが遺産分割の際の代償金問題です。よくあるケースとして、親が一人暮らしの実家の一軒家をどう評価するか問題になります。売却してしまえば現金を分割すれば済みますが、兄弟のうち一人が実家を引き継いで住みたいといった場合等は売却しないので時価は表面化しません。他の相続人に支払う代償金はいくらが相当なのか。時価が相続人間での争点になります。この話し会いの場では、税理士の作成した相続税申告用の評価額や地元不動産業者に取引前提で査定してもらった査定価格、固定資産税の評価額など様々な価格が各人優位に飛び交いますが、これらの額の間には百万、千万円単位での違いが出てくることもあります。不動産鑑定士に正式な鑑定評価を頼むと高そうだからと妥協して上記のいずれかの価格間で決める方も多いですが、妥協なだけに将来の人間関係などにしこりを残すことも多いことは言うまでもありません。また不動産鑑定業者だけが発行できる鑑定評価書は裁判においても有効です。
その他、相続税の節税対策として、土地の分割や交換における評価額の算定、広大地判定、市場性の低い特殊な不動産の時価判定なども不動産鑑定士が迅速にお役に立てるでしょう。
不動産の相続などのトラブルを解決する窓口として、ぜひ不動産鑑定士に一度ご相談ください。

持ち分を、共有者全員と合意して一括売却する場合には、持ち分の価格は更地価格の1/3となる可能性が高いですが、自分の持ち分だけを他の人（第三者）に売却しようとする場合には、価格が下がる可能性があります。
土地が共有の場合、共有者のうちの1人の意志だけで土地全体を利用したり賃貸したり処分（売却等）したりできず、他の共有者の同意が必要になります。つまり単独で所有している場合に比べて自由度が制約されるのです。この制約は、共有持ち分が他の人（第三者）に移動しても変わりませんから、一般の人は共有持分の1部分だけをわざわざ購入しようとはしないでしょう。このような場合の現実的な売却先としては、その後他の共有者の持分をもすべて取得して、単独所有の土地にしてから売却したり開発を計画したりする不動産業者等に限られます。そのため、本来よりも相当低い価格で取引される可能性があるのです。
ですから、できることなら共有関係は解消しておくほうが良いです。現在は仲の良い兄弟でも、将来人間関係がどうなるか分からないですし、現在の共有者が亡くなり再度相続が発生して権利関係がさらに複雑になると、本来の価値がほとんど発揮できなくなることにもなりかねないからです。
上で述べた、共有者全員で一括売却する場合の他に共有を解消する方法としては次の2つが考えられます。

どの方法がよいかはケースバイケースですので、具体的な内容を信頼できる専門家に相談されることをお勧めします。