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土地の価格の目安となる公的な指標としては、1. 地価公示価格、2. 地価調査価格、3. 相続税路線価、4. 固定資産税路線価があります。
1. 地価公示とは、国土交通省によると、「一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準となり、また国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、土地鑑定委員会が、毎年１回、標準的な土地（平成２８年は全国２５，２７０地点）についての正常な価格を示すもの」とあります。この標準的な土地の価格について、毎年１月１日を基準日とする価格として公表されており、国土交通省のホームページ※1で閲覧することができます。
2. 地価調査とは、国土交通省によると、「国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、国土利用計画法施行令第９条に基づき、都道府県知事が毎年１回、各都道府県の基準地（平成２７年は全国２１,７３１地点）について不動産鑑定士の鑑定評価を求め、これを審査・調整し、一定の基準日（７月１日）における正常価格を公表するもので、これは、国が行う地価公示（毎年１月１日時点）とあわせて一般の土地取引の指標ともなっている。」とあります。この基準地の価格についても、国土交通省のホームページ※1で閲覧することができます。
3. 相続税路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示）のことであり、相続税や贈与税を算定する際の基準となる価格のことで、国税庁が毎年１月１日時点の価格を「財産評価基準書」によって公表しています。この路線価は、国税庁のホームページ※2で閲覧することができます。
4. 固定資産税路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額のことであり、固定資産税を算定する際の基準となる価格のことです。市町村長は、地方税法第410条第2項の規定によって、地域ごとの宅地の標準的な価格を記載した書面を一般の閲覧に供しなければならないとされています。なお、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供している「全国地価マップ」※3において、概ね全国の固定資産税路線価が公開されています。
以上の通りインターネットのホームページ等において各種の土地価格を知ることができますが、あくまでそれぞれの制度の目的を達成するために算定された価格であり、目安として見ていただく必要があります。個々の不動産には個別的な特徴があり、その特徴によってそれぞれ価格が異なりますので、知りたい土地の価格が上記の指標と必ずしも同じにならないということに注意していただきたいと思います。
なお、個々の不動産の個別的な特徴を把握して不動産の価格についての意見を示すことを仕事にしているのが不動産鑑定士です。当協会では、不動産鑑定士による不動産の無料相談会を定期的に実施していますので、是非ご利用下さい。
高級住宅地の場合、最寄り駅や商業施設への接近性等の生活利便性よりも、日当たりや眺望、騒音の程度、道路配置の状況等、居住の快適性が重要視されることから、これらの価格形成要因に着目して評価を行うとことになります。重視する価格形成要因が普通の住宅地と異なるので、高級住宅地の評価を行う場合の取引事例の収集範囲としては、評価対象地と同じ高級住宅地域や他の類似の高級住宅地域など、比較的狭いエリアで探す事になります。
次に建物の評価についてですが、高級住宅地では自分の好きな建物を建てて住みたいという人が多く、「建物付きの物件を買っても建物を取り壊す人が多い」、「建物があると売れにくいから建物の取り壊し費用の分だけ値引きして売りに出している」という話もよく耳にします。
したがって、最有効使用を前提とする鑑定評価の観点からは、築年数がまだ比較的浅い建物であっても、取り壊すことが合理的と判断される場合もあります。
このように鑑定評価は、その不動産の需要者の目線に立って行うものであるため、その不動産がどのような地域に存するどのような土地（又は建物）で、誰がその不動産の需要者になり得るのか等を十分に分析することが非常に重要となります。
